公示显示，向阳区崔各庄乡来广营北29-324等地块项目由东洲房地产开辟，此次对16栋建建的外立面进行优化，将原石材外立面改为玻璃取铝板组合，建建规模、高度等焦点参数连结不变。该调整涉及总面积21。49万平方米，此中室第面积21。32万平方米，贸易面积0。17万平方米。

　　“御林湾的8年坎坷，是‘非专业房企+复杂股东+产物迭代畅后’配合感化的成果，‘低价换量’已成为其正在当前市场下独一可行的出。”中国企业本钱联盟副理事长柏文喜正在接管记者采访时婉言。

　　控股股东首农集团是大型国有农业食物企业，资产雄厚，但正在房地产开辟范畴缺乏经验取高周回心识。二股东昆季联投资的布景则更为复杂，由3位天然人持股，投资邦畿多集中正在矿业、科技等非地产范畴。

　　市高级审理认为，本案涉及东郊农场公司、东洲公司、银行签定《委托贷款和谈》系因委托贷款激发的胶葛，属于金融平易近商事胶葛，对昆季联投资的上诉从意不予支撑，维持原裁定。

　　天眼查显示，东洲房地产成立于2012年，注册本钱3000万元，由首农集团全资子公司市东郊农场无限公司（以下简称“东郊农场”）持股51%，昆季联投资无限公司（以下简称“昆季联投资”）持股49%，构成“国企控股+平易近资参股”的款式。

　　他进一步暗示，项目曲至2023年才本色性复工，次要得益于“保交付”政策督办取接近“准现房”边际成本可控的双沉推力。对于行业而言，御林湾是一则深刻警示，“当房地产进入‘好产物+快周转’时代，外行国企若沿用旧逻辑，即便拿地早、成本低也可能因产物迭代畅后、决策低效，沦为‘高价地盘+过时室第’的被动去库存典型。”。

　　项目由西区323和南区324两个地块构成，总房源约1500套，是板块内少有的大盘。其产物采用差同化定位，西区为3栋7层洋房，从打213~220平方米大平层；南区为12栋18~25层高层，面积笼盖90~155平方米。值得留意的是，项目全体还包含两个大型公租房区域。

　　针对项目进展迟缓、低价入市等问题，记者致电致函开辟从体东洲房地产开辟无限公司（以下简称“东洲房地产”），相关工做人员仅以“具体环境不清晰”回应，未给出本色性回答。

　　昆季联投资上诉从意为，本案系告贷合同胶葛，不属于金融类胶葛，本案应由市第二中级管辖。

　　“这种组合带来了多沉问题。起首，决策效率低下，开辟团队缺乏商品房经验，系统亏弱。”上述持久关心市场的业内人士暗示，做为承障的国企，首农集团的开辟逻辑、决策流程取市场化房企分歧，项目最后按“保障房系统”打制，后期为投合市场频频点窜规划，导致“频频停工、拆改、从头报规”，事倍功半。此外，复杂的物业形成（夹杂商品房、人才房、公租房）也添加了开辟取将来办理的难度。

　　目前，御林湾样板间尚未，仅设城市展厅，并已启动渠道合做，通过提高佣金加快蓄客。这条冬眠8年的“价钱鲶鱼”可否实现预期去化，其策略将对向阳区奶西板块发生何种久远影响，市场正持续关心。

　　“这一价钱策略已激发市场连锁反映。”柏文喜阐发认为，御林湾的低价入市将周边竞品加大车位、可能拉低板块新房均价3%~5%。正在二手房市场，较大的价钱倒挂使其短期内难以跟涨，以至可能激发二手房主进一步降价，构成“新房挤压二手房”的螺旋效应。

　　不外，御林湾以低于周边竞品30%均价入市的动静，以及项目外立面调整规划、产物过时争议、背后复杂的股东关系浮现等问题，也使这一项目一入市便激发关心。

　　12月12日，市规划和天然资本委员会向阳的一则公示，为御林湾的入市按下了“预热键”。

　　值得关心的是，股东间的矛盾也正在2022年完全公开化。昔时9月，因告贷合同激发胶葛，大股东东郊农场将二股东昆季联投资和东洲房地产一同告上了法庭。昆季联投资不服上诉，又将大股东和东洲房地产诉至法院。

　　据业内人士透露，项目正在2019年短暂动工后即发生平安变乱，随后进入漫长的平安整理取方案调整期，曲至2023年才从头传出本色性动工动静。

　　对于去化前景，柏文喜判断，首期凭仗低价或达60%去化率，但后期房源可能因产物硬伤而畅销，全盘去化周期需28至32个月。“其高层得房率仅76%~80%，次卧窗户狭小、客堂面宽不脚等问题，取当前市场支流的‘好房子’产物存正在较着的‘代差’。”。

　　实正让御林湾“出圈”的是其订价。其高层均价正在6。5万元/平方米，洋房正在7。7万元/平方米。相较之下，周边如国誉府、中建宸园等项目近期网签均价正在8。8万元至9万元/平方米，价差高达25%~30%，“价钱屠夫”之名由此而来。

　　“御林湾的低价底气源于晚年拿地的成本劣势。”一位持久关心市场的业内人士弥补暗示，项目以涉及安设性质的表面获取地盘，楼面价显著低于同期市场化地块。然而，长达8年的开辟周期堆集了昂扬的资金成本，2019年的施工平安变乱导致项目持久整理，使其错过 地产上行周期，现在只能以低价策略鄙人行市场中寻求突围。

　　正在柏文喜看来，御林湾项目存正在的环境并非个例，“2010年~2017年，地盘市场中，国企为降低资金压力引入平易近营资方的模式很遍及，但当持股比例接近、缺乏绝对控股方时，一旦呈现胶葛项目极易陷入停畅。股东多元不等于必然烂尾，但若无清晰的公司管理布局，项目迟延的概率远高于单一控股股东项目。”。

　　从区位看，御林湾所正在的奶西板块是向阳区北部的科创轴芯，毗连中关村向阳园、望京、将来科学城取西二旗，周边堆积了阿里巴巴、美团等数千家科技企业，潜正在采办力根本雄厚。但不容轻忽的是，项目周边缺乏步行可达的地铁坐点，对依赖轨道交通的客群是一大短板。